상속을 받게 되면 가장 중요하고 복잡한 절차 중 하나가 바로 상속재산 평가 기준을 명확히 아는 것입니다. 상속재산의 가치를 얼마로 평가하느냐에 따라 납부해야 할 상속세가 크게 달라지기 때문입니다.
정확한 상속재산 평가는 절세의 첫걸음이자, 미래에 발생할 수 있는 불필요한 가산세를 피하는 유일한 방법입니다. 오늘은 2025년 현재 적용되는 상속재산 평가의 대원칙인 '시가'부터 시가를 알 수 없을 때 적용하는 '보충적 평가방법'까지 핵심 내용을 완벽하게 정리해 드립니다.
1. 상속재산 평가의 대원칙: '시가'란?
상속세 및 증여세법(이하 '상증세법')에서 규정하는 **상속재산 평가의 대원칙은 '시가(Market Value)'**입니다.
여기서 '시가'란 **상속개시일(일반적으로 피상속인의 사망일)**을 기준으로, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래될 때 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 단순히 '호가'나 '시세'를 의미하는 것이 아니라, 법에서 인정하는 객관적이고 구체적인 가격이 있어야 합니다.
시가로 인정되는 가액은 다음과 같습니다.
- 매매사실가액: 해당 재산이 상속개시일 전후 일정 기간 내에 실제로 매매된 경우 그 거래 가액.
- 유사매매사례가액: 면적, 위치, 용도, 종목 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 가액 (아파트의 경우, 동일 단지 내 유사 평형의 실거래가가 해당).
- 감정가액: 상속개시일 전후 일정 기간 내 2곳 이상의 공신력 있는 감정기관(감정평가법인 등)이 평가한 감정가액의 평균액.
- 수용·공매·경매가액: 상속개시일 전후 일정 기간 내 해당 재산이 수용, 공매 또는 경매된 사실이 있는 경우 그 보상가액, 공매가액 또는 경락가액.
2. '시가'로 인정되는 평가 기간 (2025년 기준)
시가를 적용할 때 가장 중요한 것이 바로 **'평가 기간'**입니다. 상속개시일(사망일)을 기준으로 언제까지의 거래를 시가로 인정해 주느냐의 문제입니다.
상증세법에서는 상속개시일을 기준으로 전후 각 6개월(총 12개월) 이내의 거래 및 평가 가액을 시가로 인정하는 것을 원칙으로 합니다.
| 자산 구분 | 시가 인정 기간 (상속개시일 기준) |
| 부동산 (아파트, 토지 등) | 전 6개월 ~ 후 6개월 (총 12개월) |
| 기타 자산 (주식 등) | 전 6개월 ~ 후 6개월 (총 12개월) |
예를 들어, 2025년 5월 1일에 상속이 개시(사망일)되었다면, 2024년 11월 1일부터 2025년 10월 31일(총 12개월) 사이에 발생한 위 4가지(매매, 유사매매, 감정, 공매 등) 가액이 '시가'가 됩니다.
이 기간은 상속세 신고 기한(상속개시일이 속한 달의 말일로부터 6개월)과도 밀접하게 연결되므로, 재산 평가 시 반드시 이 기간을 확인해야 합니다.
3. 시가를 알 수 없을 때: 보충적 평가방법
만약 위에서 정한 평가 기간(전후 6개월) 내에 매매나 감정, 유사매매사례 등이 전혀 없어 시가를 산정하기 어렵다면 어떻게 할까요?
이때는 예외적으로 법에서 정한 **'보충적 평가방법'**을 사용하게 됩니다. 이는 정부가 매년 조사하여 고시하는 가격을 기준으로 평가하는 방식입니다.
- 토지: 개별공시지가
- 건물 (주택 외 상가, 빌딩 등): 국세청 기준시가 (신축 건물 등은 원가 등을 고려해 별도 계산)
- 주택 (아파트, 단독주택 등): 공동주택 공시가격 또는 개별주택 공시가격
- 상장주식: 상속개시일(사망일) 이전·이후 각 2개월(총 4개월)간의 최종 시세가액(종가)의 평균액
- 비상장주식: 순자산가치와 순손익가치를 가중평균하여 계산 (매우 복잡하여 전문가의 도움이 필요)
과거에는 아파트 등을 공시가격(보충적 평가방법)으로 신고하는 경우가 많았으나, 현재는 국세청의 빅데이터 분석이 고도화되어 **유사매매사례가액(시가)**을 찾아낼 확률이 매우 높습니다. 따라서 시가가 존재함에도 공시가격으로 신고하는 것은 매우 위험합니다.
4. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 시가와 공시지가 중 유리한 것을 선택해서 신고할 수 있나요?
A: 원칙적으로 불가능합니다. 상증세법상 시가 평가가 대원칙입니다. 평가 기간(전후 6개월) 내에 유사매매사례(시가)가 명백히 존재함에도 불구하고, 이를 무시하고 더 낮은 공시지가로 신고할 경우, 추후 세무조사를 통해 가산세를 포함한 막대한 세금이 추징될 수 있습니다.
Q2. 상속개시일이 2025년 3월 1일입니다. 평가 기간은 정확히 언제인가요?
A: 상속개시일 전 6개월(2024년 9월 1일)부터 후 6개월(2025년 8월 31일)까지, 총 12개월입니다. 이 기간에 발생한 매매, 감정, 유사매매 가액을 최우선으로 찾아야 합니다.
Q3. 상속받은 집에 대출(채무)이 껴있으면 어떻게 되나요?
A: 상속재산 평가액(총 상속재산)에서 피상속인의 채무(은행 대출금, 임대보증금 등)는 공제됩니다. 이를 '채무 공제'라 하며, 실제 납부할 상속세 과세표준을 낮춰줍니다. 따라서 상속재산뿐만 아니라 채무도 정확히 증빙하여 함께 신고해야 절세에 유리합니다.
Q4. 시가로 인정되는 감정가액은 1곳에서만 받아도 되나요?
A: 아닙니다. 원칙적으로 2곳 이상의 공신력 있는 감정기관에서 받은 감정가액의 평균액을 시가로 봅니다. 단, 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 1곳의 감정가액으로도 인정될 수 있습니다.
정확한 평가가 절세의 시작입니다
상속재산 평가는 상속세 계산의 가장 첫 단추이자 핵심입니다. 2025년 현재, 과세당국은 아파트 실거래가 등 '시가' 정보를 매우 정밀하게 파악하고 있습니다.
대원칙인 '시가'를 평가 기간(전후 6개월) 내에 찾는 것이 우선되어야 하며, 시가를 찾기 어렵다고 섣불리 공시지가로 신고하기보다는 반드시 세무 전문가와 상의하여 법적 기준에 맞는 정확한 평가액을 산정하는 것이 중요합니다.
이것이 바로 미래에 발생할 수 있는 가산세 폭탄을 피하고 현명하게 절세하는 가장 확실한 길입니다.
#상속재산평가기준 #상속세 #상속재산평가 #시가평가 #보충적평가방법