여러분, 이런 상황 한 번쯤 겪어보셨죠? 🏢 건물을 매도 중인데, 매수인이 갑자기 “안 사겠다”며 계약을 파기하겠다고 합니다. 이럴 때 가장 먼저 떠오르는 질문 — “계약금, 돌려줘야 하나요?” 오늘은 부동산 매도인 입장에서 꼭 알아야 할 계약금 반환 여부와 법적 기준을 명확하게 정리해드릴게요. 알고 있으면 억울한 손해를 막고, 분쟁도 예방할 수 있습니다 💡
“매수인이 계약 취소했는데… 계약금, 정말 돌려줘야 할까요?”
“매도인 입장에서 반드시 알아야 할 계약 해제 법칙!”
“민법 제565조 한 줄로 정리하는 계약금 반환 규정 ⚖️”
📚 목차
- 계약금 반환의 기본 법리 (민법 제565조)
- 매도인 vs 매수인, 누가 계약을 깼을 때 달라지는 결과
- 실제 사례로 보는 계약금 반환 판단 기준
- 계약서 문구에서 꼭 확인해야 할 부분
- 계약 해제 통보 시 주의사항
- FAQ (자주 묻는 질문)
1. 계약금 반환의 기본 법리 (민법 제565조)
부동산 계약금은 단순한 “보증금”이 아닙니다. 민법에서는 계약금을 ‘해약금(解約金)’으로 규정하고 있죠. 즉, 계약을 완전히 이행하기 전이라면 누구든 계약금을 기준으로 계약을 해제할 수 있는 권리가 생깁니다.
📜 민법 제565조(해약금)
당사자 일방이 계약금을 교부한 때에는, 당사자는 이행에 착수하기 전에는 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
👉 요약하자면,
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 매수인(사는 사람)이 계약을 파기함 | 계약금 포기 (매도인이 돌려주지 않아도 됨) |
| 매도인(파는 사람)이 계약을 파기함 | 계약금의 2배를 반환해야 함 |
| 쌍방 합의로 계약 해제 | 합의 내용에 따라 반환 가능 |
| 천재지변·법적 금지 등 불가항력 사유 | 계약금 반환 (원상회복 원칙) |
2. 매도인 vs 매수인, 누가 계약을 깼을 때 달라지는 결과
계약금 반환 여부는 “누가 계약을 해제했는가”에 따라 완전히 달라집니다.
- 💰 매수인 변심: “안 사겠다” → 계약금 포기 (매도인은 돌려줄 필요 없음)
- 🏠 매도인 변심: “안 팔겠다” → 계약금의 2배 반환 (매도인 손해 발생)
- 📄 정당한 사유(권리 하자 등): 매도인 귀책 → 계약금 반환 의무 있음
예를 들어, 매수인이 단순히 “대출이 안 나와서” 계약을 포기했다면? 그건 매수인 개인 사정으로 계약금 반환 대상이 아닙니다. 반면 매도인이 갑자기 “가격이 올랐으니 안 팔겠다”고 한다면 계약금의 2배를 돌려줘야 정당한 해제가 됩니다.
3. 실제 사례로 보는 계약금 반환 판단 기준
아래는 법원 판례와 현장 실무 기준을 요약한 표예요 👇
| 사례 | 결과 | 설명 |
|---|---|---|
| 매수인 대출 거절 | 계약금 반환 불가 | 매수인 개인 사정 |
| 매도인 소유권 이전 불가 | 계약금 반환 | 매도인 귀책 |
| 쌍방 합의 해제 | 합의서 기준 | 서면 작성 시 분쟁 없음 |
| 이행 착수 후 해제 | 해제 불가 | 이미 계약 진행 중이면 단순 해제 불가능 |
즉, 계약금을 돌려줄지 말지는 감정이 아니라 법적 귀책 사유로 판단해야 합니다.
4. 계약서 문구에서 꼭 확인해야 할 부분
부동산 계약서에는 대부분 아래와 같은 문구가 있습니다 👇 > “본 계약은 계약금 수수로 효력이 발생하며, 계약금은 해약금으로 본다.” 이 문구가 있다면, 매수인 변심 시 **계약금을 돌려주지 않아도** 법적으로 보호받습니다. 하지만 만약 아래처럼 되어 있다면? > “계약금은 보증금으로 간주한다.” 이 경우엔 해약금의 효력이 불명확하므로 법적 해석에 따라 반환해야 할 수도 있어요 ⚠️
5. 계약 해제 통보 시 주의사항
계약을 해제하거나 계약금을 확정하려면, “서면 통보”가 꼭 필요합니다. 전화나 구두 통보는 증거가 남지 않아 분쟁으로 이어질 수 있어요.
- 📩 문자·카톡보단 ‘내용증명’이 가장 안전
- 📅 계약 해제는 이행 착수 전까지만 가능
- 💼 중개업소를 통해 해제 사실을 통보하면 신뢰성↑
법은 “감정”이 아닌 “서류”로 판단합니다. 모든 계약 해제는 반드시 문서로 남겨두세요 📝
6. FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 매수인이 계약 파기했는데 돌려주면 안 되나요?
A1. 안 돌려줘도 됩니다. 단, 계약서에 “해약금으로 본다” 문구가 있어야 확실해요.
Q2. 매도인이 계약 파기하면?
A2. 매도인이 계약을 해제하면 계약금의 2배를 반환해야 정당한 해제입니다.
Q3. 대출 거절·가족 반대 등은 반환 사유인가요?
A3. 아니요. 매수인의 사정은 계약금 반환 사유로 인정되지 않습니다.
결론 및 마무리
정리하자면, 매수인이 계약을 파기한 경우 매도인은 **계약금을 돌려줄 필요가 없습니다.** (단, 계약서에 해약금 조항이 명시되어 있어야 함)
반대로 매도인이 계약을 취소하고 싶다면 계약금의 2배를 반환해야 하며, 이행 착수 후에는 일방적 해제가 어렵습니다. 결국 계약금은 ‘신중한 선택’을 위한 마지막 안전장치인 셈이죠 💰
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